Dernière mise à jour : avril 2020
En avril 2017, le premier coup de pioche était donné, et le 50 rue de Londres entamait sa mue, pour offrir à notre profession une Maison à la hauteur de son dynamisme, de son ambition. Plus de salles, plus d’espaces pour vous former, vous accompagner dans votre exercice professionnel, imaginer des projets en synergie, développer de nouveaux services, vous accueillir, construire ensemble l’avenir… Voilà l’ambition du projet qui avait été voté à l’unanimité par le Conseil, le 3 février 2017.
Par Christine Lanty, présidente de la commission Administration et Finances
Sommaire du dossier :
L’histoire en marche
Des locaux à la hauteur de notre ambition
Tout a commencé en 2011 par une idée de Catherine Hanser, alors vice-présidente de l’Ordre et responsable, entre autres, de l’administration et des finances. Et si la parcelle occupée par le jardin du 50 rue de Londres était constructible ?… A l’époque déjà, les locaux achetés en décembre 2009 commençaient à être trop exigus pour accueillir toutes les formations de l’ASFOREF et les sessions réservées aux stagiaires. Régulièrement, il faut louer des salles à l’extérieur. Et à l’heure où devient impérieuse la nécessité de se former pour transformer nos cabinets et mieux répondre aux enjeux de demain, les besoins en salles de formation ne sont pas prêts de diminuer, bien au contraire. 485 000 €, c’est le budget annuel pour ces locations ponctuelles entre 2014 et 2016. Sans parler du temps passé à gérer les casse-têtes de plannings et du manque de praticité pour les auditeurs et les formateurs, ainsi privés de la possibilité de mutualiser leurs déplacements pour une formation et une démarche ou un rendez-vous au CRO.
Il était donc temps d’imaginer une véritable maison de la profession comptable, « la » maison des experts-comptables et commissaires aux comptes, réunissant sur un même site l’Ordre, la Compagnie de Paris et notre institut de formation, L’ASFOREF, avec l’ensemble des salles nécessaires à la réalisation de nos missions.
Rapidement en 2011, l’intuition de Catherine Hanser est confirmée : le Plan Local d’Urbanisme fait état de droits à construire sur la parcelle du 50 rue de Londres, à hauteur de 664 m² précisément. Décision est donc prise dans la foulée de lancer un appel à projet pour étudier la faisabilité et le coût de la construction d’un nouvel immeuble, de l’autre côté du jardin, de surélever l’immeuble d’un 6ème étage, tout en prévoyant la rénovation de l’existant (climatisation et ascenseurs notamment). C’est le début d’une phase d’analyse, d’études et d’appels d’offres qui va durer 5 ans. 5 ans, une centaine d’heures de réunion de travail, des dizaines d’experts consultés, de locaux visités…, pour mettre sur pied un projet ambitieux mais réaliste, capable de répondre aux contraintes et d’anticiper les besoins.
Un contexte particulièrement favorable
Le 3 février 2017, après présentation du dossier complet, rappel de l’historique et des arguments, la décision d’entreprendre les travaux a été votée en Conseil, à l’unanimité. Il faut dire qu’au-delà des arguments politiques et stratégiques, les arguments économiques sont nombreux eux-aussi, et le contexte particulièrement favorable. D’un point de vue financier, le prêt contracté pour l’achat des locaux du 50 rue de Londres arrive à échéance en décembre 2017, ce qui permet d’enclencher un nouvel investissement, sans alourdir les charges du conseil régional de l’Ordre. Le quartier Saint-Lazare en pleine mutation n’en finit pas quant à lui de révéler son potentiel. Une étude de Bureauxlocaux.com, premier site d’annonces immobilières pour les entreprises, révélait ainsi en février de cette année-là que les entreprises préfèrent s’installer en priorité à Saint-Lazare, plutôt que dans le quartier si longtemps favori des Champs-Elysées. Une attractivité qui tient essentiellement à l’accessibilité du quartier avec la gare Saint-Lazare bien sûr et à des prix plus abordables. L’accessibilité est en effet déterminante, avec plus de la moitié des confrères de notre région situés dans les départements d’Ile-de-France. Le quartier est devenu en quelques années le fief de grands groupes internationaux comme Adidas, Ralph Lauren ou encore Danone. Sans parler de Google, qui a choisi la rue de Londres pour installer ses bureaux parisiens. Dans ce contexte, on devine vite que la valeur de nos locaux n’a cessé d’augmenter depuis leur acquisition en 2009, et que ce n’est pas près de s’arrêter. Pour être précis, l’immeuble du 50 rue de Londres a été acheté 12 250 k€ le 23 décembre 2009. Début 2014, le Crédit Foncier Expertise l’estimait à 13 600 k€ en l’état (1 473 m² utiles dont 140 places de parking en sous-sol), et à 18 960 k€, après travaux (2 104 m² utiles).
En faisant la somme des loyers versés à la SCI par l’Ordre, la CRCC, l’ASFOREF, Action Experts et les parkings, la rentabilité initiale brute était déjà de 8,1%. Après travaux, en comptant l’économie réalisée sur la location de salles à l’extérieur, l’augmentation des loyers imputés à chaque institution, et notamment bien sûr à l’ASFOREF, le rendement de l’investissement sera de 11,5 %.
Rien n’a été laissé au hasard
Même si les chiffres parlent d’eux-mêmes, l’équipe de l’Ordre, à l’époque sous la mandature de Stéphane Cohen, a toutefois souhaité envisager aussi d‘autres possibilités que celle d’entreprendre ce grand chantier. Et notamment celle d’acheter d’autres locaux, et de déménager nos institutions. De mars 2015 à décembre 2016, une vingtaine d’immeubles ont ainsi été visités, et autant d’annonces étudiées. Après ces investigations, force était de constater que le marché pour les biens de ce type est tendu et qu’aucune offre ne correspond à notre cahier des charges. Cette piste a donc été abandonnée.
Un chantier de 18 mois
En avril 2017, le chantier qui va durer 18 mois débute. Un chantier long et difficile, parce qu’en « site occupé » – après analyse et dans un souci de rationalisation des coûts, il a été décidé de ne pas déménager les équipes le temps des travaux. Un chantier spectaculaire aussi, il faudra certains jours bloquer la rue, installer des engins pharaoniques – on ne monte pas un 6ème étage en passant par l’ascenseur !… Mais pendant ce temps, le « 50 rue de Londres reste ouvert » et les collaborateurs permanents à votre écoute. Les formations et les réunions sont provisoirement délocalisées.
Et le 30 juin 2018, nous vous présentions votre nouvelle Maison. Une Maison de la profession comptable moderne, efficiente, effervescente… à l’image de notre profession !
Le projet en images
Construction d’un petit immeuble de formation
Le point phare des travaux résidait dans la construction d’un immeuble de deux étages, de l’autre côté du jardin du 50 rue de Londres. Celui-ci accueille 8 salles de formation et une cafétéria, avec une superficie totale de 511 m².
Pour que ce nouveau bâtiment s’intègre le plus naturellement possible dans son environnement, face au bâtiment existant, l’architecte Christian Girat a imaginé un « écrin de verre et de verdure », lumineux et aérien. Les reflets de la grande façade vitrée et le mur végétal feront vite oublier les quelques mètres carrés de jardin perdus et s’équilibreront élégamment avec l’aspect au contraire très minéral du bâtiment initial. A chaque étage, des passerelles relient les deux bâtiments, pour une circulation fluide d’une salle de formation à l’autre et un parfait respect des contraintes de sécurité.
Réhabilitation de l’existant
La construction d’un nouveau bâtiment dédié à la formation et la perspective d’accueillir ainsi plus de visiteurs supposent de se doter d’un hall d’accueil digne de ce nom, moderne, confortable et fonctionnel. Le rez-de- chaussée du 50 rue de Londres a donc été entièrement réaménagé. Les deux salles de formation du rez-de-chaussée ont également été transformées afin de réserver entre elles un couloir d’accès au jardin et au bâtiment du fond du jardin. Au premier étage, la coursive est couverte d’une verrière afin de créer deux salles de formation supplémentaires, d’une capacité totale de 100 personnes.
Surélévation du 6e étage
A la faveur d’une évolution de la règlementation de la Ville de Paris (loi ALUR, mars 2014), qui permet de déroger aux règles habituelles de gabarit, nous profitions du chantier pour surélever le bâtiment initial du 50 rue de Londres et créer un 6ème étage. Celui-ci accueille désormais une grande salle de réunion de 153 m², destinée à accueillir les conseils et bureaux notamment, et toute autre réunion et événements. Cet étage bénéficie d’une double terrasse et de sa vue à 360 degrés sur Paris.
Voir tout le projet en une seule image
Une équipe chevronnée
Dès la découverte de droits à construire, trois cabinets d’architectes ont été consultés pour étudier la faisabilité de l’extension. Après analyse de leurs différentes propositions, il a été décidé de confier le projet à l’agence
d’architecture Christian Girat. Un appel d’offres a ensuite été lancé, en décembre 2014 et a récolté 4 offres. Avec une note de 36.4 sur 40, c’est DUMEZ, société du groupe Vinci Construction France, qui a remporté le marché,
loin devant Besnard et Chauvin (29/40), Superbuild (28.75/40) et Paris Ouest (23.5/40). Un assistant à la maîtrise d’ouvrage indépendant supervisera les travaux et veillera à leur bon déroulement,dans le respect des coûts et des délais.
Le mot de l’architecte
C’est le cabinet de Christian Girat, l’architecte de l’immeuble initial du 50 rue de Londres, qui a été retenu, après consultation, pour imaginer son projet d’extension. « L’immeuble initial a été construit en 1990 pour le compte de la foncière SEFIMEG, à l’emplacement d’un hôtel particulier construit par Jacques Hittorf (l’architecte de la gare du Nord), se souvient-il. On avait utilisé une technique très novatrice pour l’époque, celle du Top and Down : il s’agissait de construire en même temps les 5 étages et les 7 niveaux de sous-sol, afin d’avoir le chantier le plus court possible – rappelons-nous du taux d’inflation de l’époque ! » La construction du nouveau bâtiment en fond de jardin est elle-aussi une prouesse technique : « il a fallu imaginer une structure très légère, puisqu’elle repose sur les 7 niveaux de sous-sol ».